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Grundsteuer

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Allgemeine Finanzwirtschaft - Grundsteuer

Die Grundsteuer gehört zu den Realsteuern (Objektsteuern) und bezieht sich auf jede Art von Grundbesitz, unabhängig, ob bebaut oder unbebaut. Das bedeutet, dass für die Höhe der Steuer die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Eigentümers keine Rolle spielen. Es ist auch ohne Bedeutung, wie hoch der Ertrag ist, den ein Grundstück abwirft (z.B. Vermietung / Leerstand).


Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer gehört zu den Realsteuern (Objektsteuern) und bezieht sich auf jede Art von Grundbesitz, unabhängig, ob bebaut oder unbebaut. Das bedeutet, dass für die Höhe der Steuer die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Eigentümers keine Rolle spielen. Es ist auch ohne Bedeutung, wie hoch der Ertrag ist, den ein Grundstück abwirft (z.B. Vermietung / Leerstand).

Ausschlaggebend ist der Wert des Grundbesitzes (Einheitswert). Der Einheitswert wird von den Finanzämtern in einem gesonderten Verfahren nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes festgestellt. Dieser Wert, ein steuerlicher Grundlagenwert für inländischen Grundbesitz, wird - ebenfalls von den Finanzämtern - mit der zugehörigen, bundesweit gültigen Grundsteuermesszahl multipliziert. Dieses Ergebnis wird als Steuermessbetrag bezeichnet.

Die endgültige Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus der Anwendung des von der Gemeinde festgesetzten Hebesatzes auf den Steuermessbetrag.

Die Grundsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbssteuer, die nur einmal, und zwar mit dem Erwerb des Grundstücks fällig ist.

Die Grundsteuer wird jährlich festgestellt, wird aber quartalsweise erhoben. 

Wer ist grundsteuerpflichtig?

Steuerpflichtig ist der im Inland liegende Grundbesitz. Dazu zählen:

  • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
  • land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (Stückländereien)
  • Betriebsgrundstücke
  • bebaute und unbebaute Grundstücke
  • Wohnungseigentum
  • Teileigentum
  • Erbbaurechte
  • Wohnungserbbaurechte


Wenn Sie also Eigentümer eines oder mehrerer der oben genannten Objekte sind, sind Sie grundsteuerpflichtig. Man unterscheidet zwei Arten von Grundsteuer:

1. Grundsteuer A (A wie agrarisch): gilt für land- und forstwirtschaftliche Vermögen und

2. Grundsteuer B (B wie baulich): steht für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke.

Schuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich derjenige, der zum 01.01. eines Jahres Eigentümer des Grundbesitzes ist. Gehört ein Grundstück mehreren Personen, haften sämtliche Eigentümer gesamtschuldnerisch für die Grundsteuer, d.h. dass die Gemeinde die Grundsteuer in voller Höhe bei einem Miteigentümer beitreiben kann, wenn die übrigen Eigentümer nicht zahlungsfähig sind.

Wer erhebt die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, wird also von der Gemeinde erhoben, in deren Zuständigkeit das Grundstück liegt. Die Gemeinde legt auch den Hebesatz fest, mit dessen Hilfe der Grundsteuerbetrag aus dem - bundesweit einheitlich zu ermittelnden - Grundsteuermessbetrag berechnet wird.

Neben der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil der Einkommen- und Umsatzsteuer stellt die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen zur Bestreitung ihrer öffentlichen Aufgaben dar.

Der von den Gemeinden selbst festzusetzende Hebesatz auf den Grundsteuermessbetrag stellt ein Kriterium für den gewerblichen und auch privaten Zuzug in die Gemeinde dar, da allzu hohe Hebesätze und somit hohe Grundsteuern potenzielle Gewerbebetriebe oder zukünftige Bürger eher abschrecken.

Verfahren

Mit der Grundsteuerberechnung und –festsetzung ist sowohl die Gemeinde als auch das Finanzamt befasst. So setzt das Finanzamt den Einheitswert- und den Grundsteuermessbetrag fest, während die Gemeinde durch die Anwendung des Hebesatzes die eigentliche Grundsteuerfestsetzung vornimmt.

Im einzelnen ist der Ablauf wie folgt:
Der Erwerb eines Grundstücks (durch Kauf, Schenkung etc.) wird vom Notar an das Grundbuchamt gemeldet. Nach erfolgter Eintragung ins Grundbuch setzt das Grundbuchamt das Finanzamt vom Eigentümerwechsel in Kenntnis.

Das sogenannte Lagefinanzamt, also das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt, ermittelt zunächst den Einheitswert des Grundstücks unter Maßgabe des Bewertungsgesetzes. Abschließend erlässt das Finanzamt den Einheitswertbescheid an den Eigentümer.
 

Durch Multiplikation des Einheitswertes mit den – abhängig von der Grundstücksart – im Grundsteuergesetz festgelegten Steuermesszahlen errechnet das Finanzamt den Steuermessbetrag und erlässt erneut einen Bescheid, den Steuermessbescheid. Dieser Steuermessbescheid geht sowohl dem Grundbesitzer als auch der Steuerabteilung der Stadt Coburg zu.

Die Steuerabteilung der Stadt Coburg ist an die vom Finanzamt festgestellte Besteuerungsgrundlage zwingend gebunden.

Sie wendet schließlich den kommunalen Grundsteuerhebesatz an, d.h. multipliziert den Steuermessbetrag mit dem eigenen Hebesatz und erhält auf diese Weise den endgültigen Grundsteuerbetrag. Im Grundsteuerbescheid wird dem Grundbesitzer die Höhe seiner Jahressteuerschuld mitgeteilt.

Soweit keine Änderungen in der Höhe der Grundsteuer erfolgen, ergehen für die Folgejahre keine neuen Bescheide. In diesem Fall wird die Jahresgrundsteuer jährlich durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt

Befreiung

Für den Grundbesitz bestimmter Rechtsträger besteht Steuerbefreiung. Dasselbe gilt für Grundstücke, die für bestimmte Zwecke genutzt werden. Beispiele hierfür sind:

  • Grundbesitz von juristischen Personen des öffentliche Rechts bei Nutzung des Grundbesitzes in Ausübung hoheitlicher Aufgaben,
  • Grundbesitz, der von Körperschaften des öffentlichen Rechts zu gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken genutzt wird,  
  • Grundbesitz einer Religionsgemeinschaft,
  • Grundbesitz für Zwecke der Wissenschaft, des Unterrichts oder der Erziehung, 
  • Grundbesitz der Krankenanstalten.


Voraussetzung für eine Befreiung von der Grundsteuer ist, dass eine gemeinnützige Einrichtung Eigentümer ist, die das betreffende Objekt auch für bestimmte begünstigte Zwecke nutzt.

Ob die Voraussetzungen zu Grundsteuerbefreiung erfüllt sind, entscheidet das Finanzamt im Einheitswert- bzw. Steuermessbetragverfahren.

Wurde die Grundsteuerbefreiung bereits gewährt, aber die Voraussetzungen hierfür entfallen teilweise oder ganz, dann ist dies innerhalb von 3 Monaten dem Finanzamt anzuzeigen.

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass Erlassanträge, die nach dem 31.03. eingehen, nicht berücksichtigt werden können, da es sich um eine gesetzliche Ausschlussfrist handelt. Eine Fristverlängerung ist nicht möglich.

 



Benötigte Unterlagen

Spezifische Anträge müssen nicht eingereicht werden. Als Unterlagen werden herangezogen:  Ihr Notarvertrag über den Grundstückserwerb bzw. die Grundstücksveräußerung,  ggf. Erbschein oder notarielles Testament zur Grundbuchumschreibung im Falle einer Erbschaft

Kosten

Einheitswert

Die letzte Hauptfeststellung fand in den alten Bundesländern am 01.01.1964 und in den neuen Bundesländern am 01.01.1935 statt, so dass die zu diesem Zeitpunkt ermittelten Einheitswerte immer noch Bestand haben.

Messzahl

Die Steuermesszahlen sind - abhängig von der Grundstücksart - bundeseinheitlich im Grundsteuergesetz festgeschrieben:

  •  6,0 Promille für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 
  •  2,6 Promille für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) des Einheitswertes
  •  3,5 Promille für Einfamilienhäuser für den Rest des Einheitswertes
  •  3,1 Promille für Zweifamilienhäuser
  •  3,5 Promille für alle übrigen Grundstücke

Hebesatz

Jede Gemeinde kann ihren Hebesatz selbst festlegen. Die Hebesätze werden von den Gemeinden für ein Kalenderjahr festgesetzt, können also jährlich geändert werden. Hat die Gemeinde jedoch den Hebesatz für mehrere Jahre festgelegt, kann sie auch die Grundsteuer für mehrere Jahre im Voraus festsetzen.

Der Hebesatz der Stadt Coburg für die Grundsteuer beträgt:

  • 310% für die Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Stückländereien)
  • 310 % für die Grundsteuer B (alle anderen Grundstücke)

Hier können Sie die aktuellen Hebesätze der Städte über 50.000 Einwohner abrufen.
Unangefochten führend hinsichtlich des Hebesatzes für die Grundsteuer B ist Berlin mit derzeit 810 %.

 

FINANZAMT 

 Feststellung des Einheitswertes

 Einheitswert * x % ( = Steuermesszahl lt. Grundsteuergesetz ) = Steuermessbetrag

 

STEUERABTEILUNG COBURG 

Steuermessbescheid
Steuermessbetrag * 310 % (Hebesatz) = festzusetzende Grundsteuer

 

Zahlung der Grundsteuer

Die Grundsteuer ist i.d.R. vierteljährlich an Ihre Gemeinde zu entrichten. Die Höhe der Rate ist aus dem Steuer-bescheid ersichtlich; sie beträgt je ein Viertel der Jahresgrundsteuer.

Soweit keine Änderungen in der Höhe der Grundsteuer erfolgen, ergehen für die Folgejahre keine neuen Bescheide. Die jährliche Festsetzung der Grundsteuer erfolgt durch öffentliche Bekanntmachung, die hierbei die selbe Rechtswirkung wie der Bescheid hat. Ihr Steuerbescheid gilt also für mehrere Folgejahre und ist daher sorgfältig aufzubewahren.

Um die Termine der vierteljährlichen Grundsteuerzahlung nicht zu versäumen, empfiehlt es sich, der Stadt Coburg eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Die Begleichung der Steuerschuld kann natürlich auch per Überweisung erfolgen.

Rechtliche Grundlagen

Grundsteuergesetz (GrStG)

Was noch?

Änderungen des festgesetzten Grundsteuerbetrages

Die Höhe der Grundsteuer kann sich ändern durch:

  •  eine Fortschreibung des Einheitswertes (z.B. wegen baulicher Veränderungen)
  •  eine Neuveranlagung des Grundsteuermessbetrages
  • Änderung des Hebesatzes in der Stadt Coburg durch Beschluss

In diesen Fällen erhalten Sie – auch wenn sich an den Eigentumsverhältnissen nichts geändert hat – einen neuen Steuerbescheid, der den vorhergehenden ersetzt.

Kauf / Verkauf eines Grundstücks

Bei Kauf und Verkauf eines Grundstücks erhält das Finanzamt vom Grundbuchamt eine Meldung bzgl. des Eigentümerwechsels. Daraufhin erlässt das Finanzamt einen Einheitswertbescheid an den neuen Eigentümer. In der Folge erhält der neue Eigentümer den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie den Grundsteuerbescheid von der Stadt Coburg.

Die Steuerschuld wird jedoch demjenigen zugerechnet, der am 01.01. des Jahres der Eigentümer des Grundstücks bzw. der Eigentumswohnung war. Veränderungen der Eigentumsverhältnisse innerhalb eines Kalenderjahres werden vom Grundsteuerrecht nicht berücksichtigt. Bei einem Verkauf ist steuerrechtlich also noch der Vorbesitzer Steuerschuldner für die gesamte Jahressteuer und für die rechtzeitige und vollständige Entrichtung der Steuer verantwortlich. Abweichende privatrachtliche Vereinbarungen über die Entrichtung der Steuer, die zwischen Verkäufer und Erwerber getroffen worden sind, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss.

Beachten Sie, dass die Stadt Coburg die Eigentumsveränderung erst dann vornehmen kann, wenn sie hiervon auch Kenntnis erlangt hat. Dies erfolgt durch die Zusendung des Steuermessbescheides durch das Finanzamt, das seinerseits zunächst auf die entsprechende Meldung vom Grundbuchamt angewiesen ist. Bis dahin bleibt der noch eingetragene Vorbesitzer zahlungspflichtig.

Unter Umständen können ab dem Verkauf mehrere Monate vergehen, bevor die Steuerabteilung das entsprechende Dokument erhält. Deshalb bietet die Steuerabteilung der Stadt Coburg als besonderen Service die Möglichkeit an, dass der Käufer bzw. Verkäufer den notariellen Vertrag bereits gleich nach Kauf/Verkauf vorlegt und somit den Eigentümerwechsel anzeigt. Auf diese Weise kann gewährleistet werden, dass zur nächsten Steuerfestsetzung, also am nächsten 01.01., der neue Eigentümer als Steuerschuldner eingetragen ist und rechtlich die Verantwortung für die pünktliche Zahlung trägt.

Erbschaft eines Grundstücks

Hat der Erblasser ein Grundstück hinterlassen, so wird der Erbe mit Annahme der Erbschaft Eigentümer des Grundstücks.

Sobald Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen sind, informiert das Grundbuchamt das zuständige Finanzamt vom Eigentümerwechsel. Daraufhin erlässt das Finanzamt einen Einheitswertbescheid an den neuen Eigentümer. In der Folge erhalten Sie als - auch in steuerrechtlicher Hinsicht - neuer Eigentümer den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie den Grundsteuerbescheid von der Stadt Coburg.

Mitwirkungspflicht bei baulichen Veränderungen

Während bei Verkauf des Grundstücks das Finanzamt durch den Notar bzw. durch das Grundbuchamt informiert wird, müssen Sie gem. § 90 Abgabenordnung jedwede bauliche Veränderung, wie Neu-, An- oder Umbau und Abriss dem Finanzamt anzeigen.

 

Rechtsbehelfe


Beachten Sie, dass die Kommune an die Festsetzungen des Finanzamtes gebunden ist. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid kann nicht mit der Fehlerhaftigkeit von Grundsteuermess- oder Einheitswertbescheid begründet werden.

Grundsätzlich gilt: da die im Einheitswertbescheid getroffenen Feststellungen bindend für die beiden Folgebescheide, und der Steuermessbescheid maßgebend für den Steuerbescheid ist, darf der Rechtsbehelf nur gegen denjenigen Bescheid eingelegt werden, in dem der fehlerhafte Beschluss festgestellt wurde, d.h. Rechtsbehelf gegen den

Einheitswertbescheid an das Finanzamt bei Fehlerhaftigkeit der Art, des Wertes oder der Zurechnung des Grundstücks 
Steuermessbescheid an das Finanzamt bei unrichtiger Ermittlung und Anwendung der Steuermesszahl
Grundsteuerbescheid an die Stadt Coburg bei Anwendung eines unzutreffenden Hebesatzes oder bei formalen Fehlern

Rechtsbehelfe gegen den Steuerbescheid der Stadt Coburg können innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe, und zwar

entweder durch Widerspruch schriftlich bei der Stadt Coburg
oder in Form einer Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht Bayreuth (hierbei müssen alle Adressaten des Steuerbescheids die Klage gemeinsam erheben) eingelegt werden.

Widerspruchseinlegung und Klageerhebung per E-Mail sind unzulässig.

Das Einlegen eines Rechtsbehelfs, sei es beim Finanzamt, bei der Stadt Coburg oder beim Bayerischen Verwaltungsgericht, hat keine aufschiebende Wirkung, d.h. die Fälligkeit der festgesetzten Forderung wird dadurch nicht aufgeschoben.

Zeitpunkt/Fristen

Die Grundsteuer wird i.d.R. für ein Kalenderjahr festgesetzt und vierteljährlich zu je einem Viertel des Jahresbetrages fällig.

Fälligkeiten:

  •  15.02. / 15.05. / 15.08. / 15.11. zu je einem Viertel 
  •  15.02. / 15.08. je zur Hälfte, wenn die Jahressteuer über 15 € und bis 30 € beträgt 
  •  15.08. als Gesamtbetrag bei einer Jahressteuer bis 15 €
     

Abweichend von diesen Fälligkeiten haben Sie die Möglichkeit, die jährliche Grundsteuer auch als Gesamtbetrag einmal pro Jahr zum 01. Juli zu bezahlen. Hierzu müssen Sie einen schriftlichen Antrag bis zum 30. September des Vorjahres an die Steuerabteilung der Stadt Coburg richten. Diese Zahlungsmodalität bleibt für die Folgejahre bestehen bis sie mittels schriftlichem Antrag wieder umgestellt wird.

Die Grundsteuer wird gemäß dem Stichtagsprinzip stets nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres (1.1.) festgesetzt. Grundstücksveränderungen (z.B. Neu-, An- oder Umbau bzw. Abriss) während des Kalenderjahres wirken sich demnach erst auf die Höhe der Grundsteuer des auf den Abschluss der Baumaßnahme folgenden Jahres aus.

Wer am 1. Januar Eigentümer und damit Grundsteuerschuldner ist, schuldet die gesamte Jahressteuer und muss für die rechtzeitige und vollständige Entrichtung der Grundsteuer sorgen.

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