Baupaket
Um Ihnen als Bauherr / Architekt und Planer alle notwendigen Unterlagen, die Sie für Ihre Planung und Ihren Antrag auf Baugenehmigung benötigen, unkompliziert zur Verfügung stellen zu können, bietet Ihnen die Stadt Coburg das Baupaket an.
Das Baupaket besteht aus
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einem amtlichen Lageplan des Amtes für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Coburg
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einem Verzeichnis der Eigentümer der Nachbargrundstücke
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einem Bebauungsplan, sofern Ihr Bauplatz im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplan liegt
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einem Lageplan als Auszug aus der Stadtgrundkarte mit allen topographischen Einrichtungen, den Höhen der Kanalsohle und den Verlauf der Kanalleitungen (sowohl analog als auch digital)
Sie können das Baupaket gerne unter Verwendung des Online-Formulars (als Anhang) per E-Mail bestellen bei:
Stadtbauamt - Vermessung
Frau Mandy Linz
Steingasse 18
Zimmer-Nr. 207
96450 Coburg
Tel.: 09561/89-2622
Fax: 09561/89-62622
E-Mail: Mandy.Linz@coburg.de
Kosten: 50.- bis 70.- €, abhängig vom Bauort
Zeitspanne: ca. 3 Tage
Ein kleiner Tipp: wenn Sie das Baupaket
persönlich beantragen und abholen,
erhalten Sie Ihre Unterlagen in den
meisten Fällen sofort.
Bauvorlageberechtigung
Die Erstellung der Bauvorlagen, die mit dem Antrag zusammen eingereicht werden müssen, ist Entwurfsverfassern, die bauvorlageberechtigt sind, vorbehalten.
Die Entwurfsverfasser sind in der Regel Architekten oder Ingenieure, die in einer entsprechenden Liste bei der Architektenkammer bzw. Ingenieurkammer eingetragen sein müssen.
Hinsichtlich der verschiedenen bautechnischen Nachweise werden unterschiedliche Anforderungen an die Qualifikation des Nachweisberechtigten gestellt. Welche Qualifizierung die Voraussetzung für welche Bauvorlageberechtigung ist, finden Sie bei der Bayerischen Architektenkammer und bei der Bayerischen Ingenieurekammer.
Bauvorlageberechtigung der EU-Bürger gem. Art. 61 BayBO
Auch Personen aus den EU-Mitgliedstaaten sind in Deutschland grundsätzlich bauvorlageberechtigt, sofern sie in ihrem Herkunftsland eine vergleichbare Bauvorlageberechtigung besitzen und dafür vergleichbare Anforderungen erfüllen mussten.
Erforderlich ist eine Ausbildung, deren Anforderungen zum Beispiel einem Studium der Architektur, des Hochbaus oder des Bauingenieurwesens entsprechen sowie der Nachweis einer mindestens zweijährigen praktischen Tätigkeit auf dem Gebiet der Entwurfsplanung von Gebäuden: Art. 61 (3), (6) BayBO.
Zu beachten ist, dass für Personen mit anderen Ausbildungen, die etwa dem staatlich geprüften Techniker der Fachrichtung Bautechnik oder dem Handwerksmeister des Maurer- oder Zimmerfachs vergleichbar sind, grundsätzlich nur eine auf bestimmte Gebäudearten und –größen beschränkte Bauvorlageberechtigung besteht.
Wer in einem EU-Mitgliedsland bereits als bauvorlageberechtigter Ingenieur niedergelassen ist und eine vergleichbare Qualifikation aufweist, kann in Deutschland auch ohne Eintragung in die von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau geführten Liste tätig werden. Allerdings muss das erstmalige Tätigwerden als Bauvorlageberechtigter vorher der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau angezeigt und eine Bescheinigung der Bauvorlageberechtigung im EU-Mitgliedsstaat sowie ein Nachweis der Qualifikation vorgelegt werden: Art. 61 (6) BayBO.
Nachbarbeteiligung
Im Baugenehmigungsverfahren müssen die Grundstücksnachbarn beteiligt werden. Der Bauherr legt den Lageplan und die Bauzeichnungen allen umliegenden und betroffenen Nachbarn vor. Die Unterschrift gilt als Zustimmung zum Bauvorhaben.
Er kann auch die Bauordnung damit beauftragen, die Zustimmung der Nachbarn einzuholen, allerdings ist die Behörde dazu nicht verpflichtet. Die rechtzeitige Nachbarbeteiligung sollte im Interesse des Bauherrn liegen, um eine rechtssichere Genehmigung zu erhalten.
Fehlen Unterschriften, stellt die Bauordnung den Baugenehmigungsbescheid diesem/diesen Nachbarn zu, woraufhin diese(r) binnen Monatsfrist Klage gegen das Bauvorhaben erheben kann. Wird zudem eine aufschiebende Wirkung der Klage angestrebt, soll also ein Baustopp erwirkt werden, muss mit der Klage auch ein Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz eingereicht werden, über den früher entschieden wird als über die Klage selbst.
Bei einem Genehmigungsfreistellungsverfahren muss der Bauherr bereits bei Einreichen des Antrages in der Behörde alle Grundstücksnachbarn von seinem Bauvorhaben in Kenntnis setzen.
Die Nachbarunterschriften sind zwar für die Erteilung der Baugenehmigung nicht ausschlaggebend, doch bieten die vorab auf den Bauzeichnungen eingeholten Unterschriften dem Bauherren eine gewisse Sicherheit, da die Nachbarn hierdurch auf ihr Klagerecht verzichten, und daher keinerlei Einsprüche von deren Seite mehr zu erwarten sind. Der Nachbar indes nimmt sich durch die geleistete Unterschrift die Möglichkeit einer späteren Klage gegen das Bauvorhaben.
Baurechtliche Besonderheiten
Bei der Planung des Bauvorhabens muss eine Vielzahl von rechtlichen Vorschriften und Besonderheiten beachtet werden.
Aufgrund ihrer relativen Häufigkeit sollen hier einige davon exemplarisch dargestellt werden:
Abstandsflächen-Übernahmeerklärung
Die Abstandsfläche ist der fiktive Bereich vor der Außenwand eines Gebäudes, der – außer in Ausnahmefällen – nicht bebaut werden darf. I.d.R. ist sie in Bayern eine Wandhöhe tief, mindestens jedoch 3m. (Angaben zur exakten Berechnung der Abstandsfläche finden Sie hier.) Grundsätzlich muss diese Abstandsfläche auf dem eigenen Grundstück liegen.
Jedoch kann der Grundstücksnachbar die erforderliche Abstandsfläche ausnahmsweise auf sein Grundstück übernehmen, d.h. er stellt nicht nur sicher, dass seine eigene Abstandsfläche unbebaut bleibt, sondern übernimmt zusätzlich noch die Abstandsfläche des Nachbarn auf sein eigenes Grundstück. Hierdurch wird die bauliche Nutzung seines Grundstücks allerdings eingeschränkt.
Die Übernahme von Abstandsflächen des Nachbarn auf das eigene Grundstück überträgt sich automatisch auch auf den Rechtsnachfolger. Das Formular für die Zustimmung der Übernahme der Abstandsfläche durch den Grundstücksnachbarn finden sie hier.
Stellplatz-Ablöse
Nach Art. 47 BayBO muss bei Neu-Errichtung und Nutzungsänderung eines Gebäudes die erforderliche Anzahl von Stellplätzen geschaffen werden.
Dies kann durch Erstellung der Stellplätze auf dem Baugrundstück sowie auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe erfolgen. Sollen beide Alternativen ausgeschlossen werden oder nicht möglich sein, kann die vorgeschriebene Anzahl an Stellplätzen durch einen Ablösevertrag mit der Stadt Coburg nachgewiesen werden.
Da die Stadt Coburg nicht über eine spezifische Stellplatzsatzung verfügt, können Sie in der Anlage der Bayerischen Garagen- und Stellplatzverordnung die Zahl der für Ihr Bauvorhaben erforderlichen Stellplätze ersehen.
In Coburg beträgt die Ablösesumme
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3.800 € pro Stellplatz in der Innenstadt
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3.000 € pro Stellplatz im Außenbereich
Kinderspielplätze
Die Bayerische Bauordnung verlangt, dass bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen ein ausreichend großer Spielplatz anzulegen ist, sofern nicht bereits in der Nähe ein Spielplatz besteht (Art. 7 Abs. 2 BayBO ).
Denkmalschutz
Wenn Ihr Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist, werden mögliche denkmalschutzrechtliche Fragen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft und geklärt. Ist Ihr Vorhaben aber verfahrensfrei oder beantragen Sie eine Genehmigungsfreistellung, dann müssen Sie, wenn sich Ihr Objekt in der Nähe eines Denkmals befindet oder gar selbst unter das Denkmalschutzrecht fällt, gem. Art. 6 DSchG einen Antrag auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis stellen.
Ob Ihr Objekt selbst unter Denkmalschutz steht oder sich in unmittelbarer Nähe eines Denkmals befindet, können Sie mithilfe der Denkmal- bzw. Ensembleliste der Stadt Coburg herausfinden.
Barrierefreiheit
Bitte beachten Sie, dass Sie unter bestimmten Umständen bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden Barrierefreiheit zu gewährleisten haben, vgl. Art. 48 BayBO.
Beispielsweise muss bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen grundsätzlich mindestens ein Geschoss barrierefrei zu erreichen sein. Auch öffentlich zugängliche Anlagen, wie Kultur- und Sportstätten, Büro- und Verwaltungsgebäude, müssen barrierefrei nutzbar sein.
Ausnahmen aufgrund eines unverhältnismäßigen Mehraufwands gem. Art. 46, Art.48 Abs. (5) und 51 BayBO sind hier zusammengefasst. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie hier:
Bauvorbescheid
Mit einem Vorbescheidsantrag kann der Bauherr vor Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens einzelne Fragen seines Bauvorhabens rechtsverbindlich entscheiden lassen, z.B. die Frage der Zulässigkeit einer bestimmten Dachform oder ob ein in Betracht gezogenes Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Einzelne Punkte können so vorab im Rahmen eines Bauvorbescheidsverfahrens verbindlich geklärt werden.
-Hierbei sollte die Fragestellung möglichst konkret und zielgerichtet gestellt und mit “ja“ oder “nein“ zu beantworten sein.
-Entscheidend für die zügige Erteilung des Bauvorbescheides ist die Vollständigkeit aller Bauvorlagen, die zur Beantwortung der Fragestellung beitragen.
Das Bauamt ist an die im Bauvorbescheidverfahren getroffene Entscheidung gebunden. Nach drei Jahren ab Erteilung verliert der Bauvorbescheid seine Gültigkeit, wenn während dieses Zeitraumes der entsprechende Bauantrag nicht gestellt wird. Die Frist kann jedoch um 2 Jahre verlängert werden, wenn der Bauherr dies schriftlich beantragt.
Aus dem Antragsformular muss eindeutig hervorgehen, welche Frage(n) geklärt werden sollen. Weiterhin müssen alle Unterlagen, die erforderlich sind, um die im Antrag angesprochenen Fragen beurteilen und beantworten zu können, beigefügt werden.
Der Vorteil des Bauvorbescheidverfahrens besteht darin, Grundsätzliches rechtsverbindlich klären zu lassen und somit im Fall eines Negativ-Bescheides den Aufwand eines kompletten Baugenehmigungsverfahrens zu vermeiden. Der Bauherr erhält auf diese Weise eine frühzeitige Planungs- und Investitionssicherheit.
Der Bauvorbescheid wird binnen ca. 4 Wochen nach Einreichung des Antrags mit den hierfür erforderlichen Unterlagen entschieden.
Die Kosten sind abhängig von den gestellten Fragen und dem daraus resultierenden Prüfungsaufwand für die Baubehörde. Das Kostenverzeichnis sieht einen Rahmen von 25 € bis 2.500 € vor.