Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Coburg
Der Bodenrichtwert (€/qm) bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück).
Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
Im Bereich des Stadtgebietes Coburg erfolgte die Ermittlung der Bodenrichtwerte erstmals flächendeckend – jedoch nur für bebaubare Flächen – zum Stichtag 31.12.2002. Seit dem Wertermittlungsstichtag 31.12.2004 werden diese, neben der üblichen Darstellung in Papierform, auch digital auf der Internetplattform www.boris-bayern.de präsentiert. Ermittelt wurden die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen und Sonderbauflächen. Seit dem Stichtag 31.12.2010 wurden, als erster Schritt hin zu einer vom Gesetzgeber für alle Nutzungen vorgesehenen flächendeckenden Bodenrichtwertkarte, zudem Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland und Rohbauland ausgewiesen. Zum Stichtag 31.12.2016 ist erstmals eine flächendeckende Bodenrichtwertkarte vorgesehen. Datengrundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist die in der Geschäftsstelle geführte Kaufpreissammlung.
Soweit nicht andere Merkmale angegeben sind, beziehen sich die Bodenrichtwerte auf die Grundstücke, die
- unbebaut
- baureif
- erschließungsbeitragsfrei
- altlastenfrei
- kostenerstattungsbetragsfrei
sind.
Wertanteile für Gebäude, sonstige bauliche Anlagen oder Aufwuchs sind nicht im Bodenrichtwert enthalten.
In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
Bodenrichtwerte berücksichtigen zudem die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z.B. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks.
Die Bodenrichtwerte sind auf das angegebene Maß der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl/GFZ) bezogen. Die GFZ gibt an wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Weicht die tatsächliche bzw. zulässige bauliche Nutzung für ein zu bewertendes Grundstück im Einzelfall von der im Richtwertgebiet angenommenen GFZ ab, so ist dies bei der Einzelbewertung anhand von Umrechnungs-koeffizienten zu berücksichtigen. Für das Stadtgebiet von Coburg sind die Umrechnungskoeffizienten nach Vergleichswertrichtlinie, VW-RL, Anlage 1, anwendbar.
Spezielle Gegebenheiten eines Grundstücks (z.B. in Form oder Größe, durch abweichenden Erschließungszustand, Immissionen, atypische Bebauung oder aber werterhöhende Rechte bzw. wertmindernde Belastungen) werden vom Bodenrichtwert nicht erfasst. Auch diese sind im Rahmen der Einzelwertermittlung zu berücksichtigen. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB hierzu beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte (gegen Gebühr) die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beantragen.
Aktualisierung der Bodenrichtwertkarte
Die Bodenrichtwertkarte wird alle zwei Jahre zum 31.12. eines Jahres mit gerader Jahreszahl aktualisiert. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt dabei durch
- Preisvergleich: aus den Daten der Kaufpreissammlung der vergangenen zwei Jahre
- Ableitung: wenn keine oder nicht genügend Vergleichspreise vorliegen, werden solche aus vergleichbaren Gebieten herangezogen
und/oder
- Anpassung: die Bodenrichtwerte aus vergangenen Ermittlungsperioden werden an die allgemeinen Werteverhältnisse zum Zeitpunkt der Bodenwertermittlung angepasst
Anhand der Kennzeichnung der Bodenrichtwerte durch Sternchen ist ersichtlich, welche Werte der Coburger Bodenrichtwertkarte aufgrund von aktuellem Preisvergleich (ohne Sternchen) und welche durch Ableitung oder Anpassung (mit Sternchen) ermittelt wurden.