Bodenrichtwerte
Dokumentation von Bodenpreisen
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert (€ / qm) beziffert den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen (typische Gebietsnutzungen). Grundlage dieses Wertes sind die tatsächlich realisierten Kaufpreise, wobei nur diejenigen Kaufpreise berücksichtigt werden, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (z.B. Freundschaftspreise, Verträge zwischen Verwandten) zustande gekommen sind.
Wann werden die Bodenrichtwerte festgestellt?
Turnusgemäß werden in Bayern die Bodenrichtwerte im 2-Jahres-Rhythmus, und zwar zum Ende eines Jahres mit gerader Jahreszahl, festgestellt. Die Veröffentlichung der aktualisierten Bodenrichtwerte hat stets bis zum 30.06. des darauffolgenden Jahres zu erfolgen.
Welche Aufgabe haben die Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwerte sollen zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen.
Zum einen kann ein potenzieller Grundstückskäufer anhand des Bodenrichtwertes die Verhältnismäßigkeit des Kaufpreises überprüfen. So bieten die Bodenrichtwerte den Marktteilnehmern eine gute Orientierung bei der Preisgestaltung, sie haben jedoch keine bindende Wirkung.
Zum anderen bilden Bodenrichtwerte die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes und der Bemessung der Erbschaftssteuer.
Sie sind jedoch nur Durchschnittswerte einer mehrere Grundstücke umfassenden Bodenrichtwertzone – der individuelle Boden- und Verkehrswert kann je nach spezifischer Beschaffenheit des einzelnen Grundstücks (Lage, Bodenbeschaffenheit, Größe, bauliche Ausnutzbarkehit, Grundstücksgestalt, Erschließungszustand etc.) nach oben oder unten abweichen.
Wer kann Auskunft einholen?
Jedermann kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte anfordern.
Insbesondere sind es Teilnehmer am Grundstücksmarkt, wie Käufer und Verkäufer, Makler und Sachverständige oder Finanzbehörden. Aber beispielsweise auch das Liegenschaftswesen greift auf diese Informationen zurück, um über eine Grundlage für Kaufpreisverhandlungen zu verfügen.
Was noch?
Die Bodenrichtwerte der Stadt Coburg
Der Bodenrichtwert (€/qm) bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück).
Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
Generell können Bodenrichtwerte für baureifes und bebautes Land, gegebenenfalls auch für Rohbauland und Bauerwartungsland abgeleitet werden. Auch für sonstige Flächen können bei Bedarf weitere Bodenrichtwerte ermittelt werden. In Coburg beziehen sich die in der Bodenrichtwertkarte abgebildeten Werte ausschließlich auf unbebautes, baureifes Land.
In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich unter den gleichen Annahmen ausgewiesen, nämlich dass die Grundstücksfläche
- unbebaut
- baureif
- erschließungsbeitragsfrei
- altlastenfrei
- kostenerstattungsbetragsfrei
ist.
Weiterhin berücksichtigen sie die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z.B. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks.
Die Darstellung der Bodenrichtwerte erfolgt unter Berücksichtigung folgender wertbestimmender Merkmale:
- Art der baulichen Nutzung (die im Einklang mit den bauplanungsrechtlichen Vorschriften stehen muss)
- Wohnbauflächen
- gemischte Bauflächen
- gewerbliche Bauflächen
- Sonderbauflächen
- Bauweise
- offen
- geschlossen
- Maß der baulichen Nutzung
- Geschosszahl = maximale Anzahl der Geschosse
Beispiel: Geschosszahl 2 bedeutet, dass die baulichen Anlagen nicht mehr als 2 Geschosse haben dürfen
- Grundflächenzahl GRZ = prozentualer Anteil der bebaubaren Fläche an der gesamten Grundstücksfläche
Beispiel: GRZ 0,4 bedeutet, dass maximal 40 % der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen
- Geschossflächenzahl GFZ = Anteil der Summe der Flächen aller Vollgeschosse an der gesamten Grundstücksfläche
Beispiel: GFZ 0,6 bei einem 1.000 qm großen Grundstück bedeutet, dass die Geschossfläche (Summe der Flächen aller
Vollgeschosse) 600 qm nicht überschreiten darf.
Die Bodenrichtwertkarte der Stadt Coburg
Die Bodenrichtwertkarte der Stadt Coburg ist in folgende allgemeine Arten der baulichen Nutzung unterteilt:
- Wohnbauflächen (Flächen, die ausschließlich oder vorwiegend dem Wohnen dienen; daneben sind z.B. folgende Nutzungen zulässig: der Versorgung des Gebietes dienende Läden, nichtstörende Handwerksbetriebe, Einrichtungen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke)
- gemischte Bauflächen (Flächen, die dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben dienen, die das Wohnen nicht wesentlich stören; zulässig sind z.B. Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Hotels/Pensionen)
- gewerbliche Bauflächen (Flächen, die vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben dienen; zulässig sind z.B. bestimmte Produktionsstätten, Lagerhäuser, Tankstellen, Anlagen für sportliche Zwecke)
- Sonderbauflächen (Flächen, die sich wesentlich von den vorgenannten unterscheiden, wie z.B. Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe, Hochschul- oder Klinikbezirke)
Andere Nutzungsarten, wie z.B. land- und forstwirtschaftliche Flächen oder Garten- und Grünland werden in der Coburger Bodenrichtwertkarte zwar nicht ausgewiesen, entsprechende Durchschnittspreise können aber jederzeit in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses abgefragt werden.
Aktualisierung der Bodenrichtwertkarte
Die Bodenrichtwertkarte wird alle zwei Jahre zum 31.12. eines Jahres mit gerader Jahreszahl aktualisiert. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt dabei durch
- Preisvergleich: aus den Daten der Kaufpreissammlung der vergangenen zwei Jahre
- Ableitung: wenn keine oder nicht genügend Vergleichspreise vorliegen, werden solche aus vergleichbaren Gebieten herangezogen
und/oder
- Anpassung: die Bodenrichtwerte aus vergangenen Ermittlungsperioden werden an die allgemeinen Werteverhältnisse zum Zeitpunkt der Bodenwertermittlung angepasst
Anhand der Kennzeichnung der Bodenrichtwerte durch Sternchen ist ersichtlich, welche Werte der Coburger Bodenrichtwertkarte aufgrund von aktuellem Preisvergleich (ohne Sternchen) und welche durch Ableitung oder Anpassung (mit Sternchen) ermittelt wurden.