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Baugenehmigung (Bauantrag)

Übersicht

Bauantrag


Wer benötigt eine Baugenehmigung?

Nach Art. 55 Abs. (1) BayBO ist eine Baugenehmigung grundsätzlich erforderlich bei

  • Errichtung
  • Änderung (Umbau)
  • Nutzungsänderung baulicher Anlagen.

Die Beseitigung von baulichen Anlagen kann ggf. verfahrensfrei sein, insbesondere wenn das Bauvorhaben verfahrensfrei war, andernfalls ist sie spätestens einen Monat vor geplantem Abbruch anzuzeigen.

Für Vorhaben, wie in Art. 1 Abs. (2) BayBO hinterlegt, z.B. Anlagen des öffentlichen Verkehrs, Leitungen und Gerüste, kommen andere Verfahren zur Anwendung.


Wann besteht keine Genehmigungspflicht?

  • Katalog verfahrensfreier Vorhaben nach Art. 57 BayBO (Bayerische Bauordnung), z.B. Garagen, Gartenhäuser und Zäune – jeweils bis zu einer bestimmten Höhe bzw. Größe. Die Verfahrensfreiheit entbindet jedoch nicht von der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften.
  • Genehmigungsfreistellung im Geltungsbereich von Bebauungsplänen mit bestimmten Festsetzungen nach Art. 58 BayBO = Freistellungsverfahren

Der Bauherr muss hierfür im Bauantragsformular "Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren" ankreuzen und die übrigen Unterlagen beifügen. Geprüft wird, ob das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.
Äußert sich die Stadt Coburg innerhalb eines Monats nicht oder erklärt vor Ablauf dieser Frist schriftlich, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden muss, darf mit den Bauarbeiten begonnen werden.

Vor der Planung und Durchführung (auch kleinerer Baumaßnahmen) sollten beim Stadtbauamt der Stadt Coburg (Abt. Bauordnung) Erkundigungen darüber eingeholt werden, ob das geplante Objekt genehmigt werden muss oder ob es genehmigungsfrei ist. Trotz baurechtlicher Genehmigungsfreiheit können andere Zustimmungen (z.B. Grundstücksentwässerungsanlagen, Baumschutz) oder Erlaubnisse (z.B. Denkmalschutz) notwendig sein.


Wer trägt die Verantwortung?

Nicht nur wegen der fachlichen Kompetenz, sondern auch wegen der rechtlich vorschriftsmäßigen Umsetzung des Bauvorhabens ist es unbedingt erforderlich, bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser, das sind Fachleute wie Architekten und/oder Ingenieure, zu beauftragen, die die Planung durchführen und die für die Genehmigung notwendigen, rechtskonformen Unterlagen erstellen. 

Somit trägt der Bauherr zusammen mit dem Entwurfsverfasser die Verantwortung, dass das Vorhaben mit

  • den bundeseinheitlichen Vorgaben des Bauplanungsrechts (BauGB), d.h. im wesentlichen ob und in welcher Art ein Grundstück bebaubar ist,
  • dem landesrechtlichen Bauordnungsrecht der Bayerischen Bauordnung (BayBO) (Bauordnung, Bayerisches Staatsministerium des Inneren) link4 mit ihren Sonderbauverordnungen (z.B. Garagen- und Stellplatzverordnung, Verkaufsstättenverordnung, Versammlungsstättenverordnung, Beherbergungsstättenverordnung) - hier geht es um detaillierte Anforderungen an den Bau, wie z.B. Standsicherheit und Brandschutz - und
  • den örtlichen Vorschriften, wie sie in örtlichen Satzungen (Coburger Stadtrecht) festgehalten werden, wie z.B. die Baumschutzverordnung,

in Einklang steht. Das gilt insbesondere für Sachverhalte, die im Verfahren nicht überprüft werden.



Ablauf

Im Baugenehmigungsverfahren wird geprüft, ob das geplante Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

Das umfassende Genehmigungsverfahren (Art. 60 BayBO) wird lediglich bei Sonderbauten angewandt, wobei das Bauvorhaben auf seine Übereinstimmung mit allen baurechtlichen Anforderungen geprüft wird. Die Baugenehmigung bestätigt dem Bauherrn verbindlich, dass sein Vorhaben diesen Vorschriften entspricht.

Für alle anderen Bauvorhaben gilt das vereinfachte Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO), in dem die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich nur das Planungsrecht nach dem Baugesetzbuch und die beantragten Abweichungen nach Art. 63 BayBO sowie nach den örtlichen Bauvorschriften, nicht jedoch die Bauordnung prüft.
Die Baugenehmigung ist infolgedessen nur in Bezug auf die tatsächlich geprüften Vorschriften verbindlich. Für die Einhaltung aller anderen Vorschriften trage Bauherr und Entwurfsverfasser die Letztverantwortung.

Im vereinfachten Genehmigungsverfahren (nicht praktizierbar bei Sonderbauten) prüft die Bauaufsichtsbehörde nur einen Ausschnitt besonders wichtiger Anforderungen, nämlich

  • die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens (z. B., ob es sich im nicht überplanten Innenbereich in die umgebende Bebauung einfügt),
  • seine Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan und örtlichen Bauvorschriften (z. B. der Baumschutzverordnung),
  • beantragte Abweichungen vom Bauordnungsrecht nach Art. 63 BayBO,
  • andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, wenn die Baugenehmigung eine andere Gestattung ersetzt oder diese andere Gestattung wegen der Baugenehmigung entfällt (z. B. Denkmalschutzrecht, wenn in der Nähe eines Baudenkmals gebaut wird, die dafür aber an sich erforderliche denkmalschutzrechtliche Erlaubnis wegen der Baugenehmigungspflicht entfällt.
  • für die Beachtung aller übrigen Anforderungen sind der Bauherr und die von ihm am Bau Beteiligten (z. B. die Entwurfsverfasserin/der Entwurfsverfasser) selbst verantwortlich.

Im umfassenden Genehmigungsverfahren, welches für Sonderbauten vorgeschrieben ist (eine Auflistung möglicher Sonderbauten finden Sie hier), wird die vollständige Einhaltung aller bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen sowie der maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften geprüft.

Bei Sonderbauten werden auch grundsätzlich der Brandschutz- und der Standsicherheitsnachweis durch Prüfsachverständige überprüft. Hier finden Sie eine Auflistung der Prüfsachverständigen in Bayern für den Brandschutz und für die Standsicherheit.

Am Ende des Verfahrens ergeht der Baugenehmigungsbescheid. Erst nach Erhalt eines positiven Bescheids darf mit den Bauarbeiten begonnen werden.

Antragstellung

Ein persönliches Vorgespräch ist nicht zwingend erforderlich. Um jedoch Unklarheiten in Bezug auf die Antragstellung vorab abzuklären, vereinbaren Sie gerne einen Termin zu einem Gespräch.

Der Bauantrag (Antragsformular einschließlich der erforderlichen Unterlagen) ist in 2-facher Ausfertigung einzureichen. Bei baulichen Anlagen mit Arbeitsstätten eines höheren Gefährdungspotentials ist gemäß § 2 Satz 3 BauVorlV eine weitere Ausfertigung vorzulegen, die an das Gewerbeaufsichtsamt weitergeleitet wird.

Sie können den Antrag per Post an das Stadtbauamt senden oder auch persönlich im Servicebüro Bauen abgeben. Nachdem Ihr Antrag auf Vollständigkeit der Formulare und der Unterlagen geprüft worden ist, erhalten Sie eine Eingangsbestätigung von der Bauordnung.

Benötigte Unterlagen

Ausführliche Hinweise zu den notwendigen Unterlagen finden Sie in der Bayerischen Bauvorlagenverordnung. Nachfolgende Auflistung soll eine vereinfachte Hilfestellung für die regelmäßig notwendigen Unterlagen und Angaben zur baurechtlichen Prüfung durch die Stadt Coburg sein.

  • Bauantragsformular: Für das Genehmigungsverfahren ist der amtliche Vordruck zwingend vorgeschrieben . Sie können den Antrag auch im Schreibwarenhandel erwerben oder im “Servicebüro Bauen“ abholen.
    Füllen Sie den Antrag bitte immer vollständig aus. Erläuterungen zum Ausfüllen des Bauantrags finden sie hier.
  • Zum Bauantrag gehört zwingend auch die Baubeschreibung:
  • Baubeschreibung (Betriebsbeschreibung, Anlagebeschreibung) Den Vordruck hierfür finden Sie hier.
    Über die jeweilige Gebäudeklasse können Sie sich hier und über die erforderlichen Stellplätze in der Garagen- und Stellplatzverordnung hier informieren.
    Sofern sich das Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes befindet, erhalten Sie Auskunft über die im Bebauungsplan festgesetzten Anforderungen im Stadtbauamt / Stadtplanung, so dass Sie sich bereits vor der Planung darüber informieren können.
  • Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1000, nicht älter als 6 Monate (beim Stadtbauamt, Vermessungsabteilung oder beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Coburg zu beantragen)
  • Lageplan mit Darstellung des Bauvorhabens im Maßstab 1:500
  • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
  • Statistischer Erhebungsbogen
  • Der Nachweis der Standsicherheit bei Sonderbauten und Gebäuden der Klassen 4 und 5 muss immer geprüft werden.
    Bei Sonderbauten erfolgt die Prüfung durch unabhängige Prüfsachverständige auf Veranlassung der Bauordnung. Die Überprüfung des Standsicherheitsnachweises durch Prüfsachverständige bei Gebäuden der Klassen 4 und 5 erfolgt im Auftrag des Bauherren.
    Ebenso bei Gebäuden der Klassen 1-3, sofern die Erklärung des Tragwerkplaners über die Prüffreiheit gem. Anlage 2 der BauVorlV (= Bestandteil des Bauantrages) überhaupt eine Überprüfung erfordert. In den Fällen der Veranlassung der Standsicherheitsnachweisprüfung durch den Bauherrn, muss die entsprechende Bescheinigung [Bescheinigung Standsicherheit I] [Bescheinigung Standsicherheit II] dem Antrag beigelegt werden.
  • Der Brandschutznachweis wird bei Sonderbauten, bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5 und bei Mittel- und Großgaragen geprüft.
    Der Bauherr kann die Prüfung des Brandschutznachweises durch Prüfsachverständige selbst veranlassen. Entsprechende Bescheinigungen [Bescheinigung Brandschutz I] [Bescheinigung Brandschutz II] [Bescheinigung Brandschutz III] sind bei Baubeginn vorzulegen.
    Bei Prüfung durch die Behörde ist der Bandschutznachweis zwingend mit dem Bauantrag einzureichen. Die Prüfung des Brandschutznachweises entfällt im Freistellungsverfahren nicht.
  • Begründung zur Befreiung oder Abweichung, sofern im Antrag angekreuzt. Bitte verwenden Sie die entsprechenden Vordrucke.
  • Abweichungen gem. Art. 63 BayBO von den bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Bayerischen
    Bauordnung 
  • Befreiungen nach § 31 BauGB von Festsetzungen des städtischen Bebauungsplans
  • Weitere Unterlagen werden durch die Art des Bauvorhabens bestimmt, wie z.B.
    - Unterlagen zur Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten gewerblichen Anlagen
    - gem. Anhang der 4. BimSchv (Bundesimmissionsschutzverordnung)
    - Baumschutzerklärung gem. Baumschutzverordnung
    - Freiflächengestaltungsplan
    - Entwässerungspläne
    - etc.
  • Für Versammlungs-, Gast- und Beherbergungsstätten sind in der jeweiligen - Verordnung zusätzliche Unterlagen vorgeschrieben.

Erlaubnisversagung

Wenn der Antrag abgelehnt werden muss, da das Bauvorhaben nicht mit den Vorschriften in Einklang gebracht werden konnte, kann der Bauherr

  • einen neuen Bauantrag mit modifizierten Planungen und angepassten Unterlagen einreichen oder
  • eine Klage auf Erteilung der Baugenehmigung anstrengen.

Kosten

Die Gebühren für eine Baugenehmigung betragen je nach Art des Bauvorhabens und Art des Genehmigungsverfahrens zwischen 1 v. T. und 4 v. T. der Baukosten.
Beispiel: die Gebühren für ein Haus im Wert von 300.000 € liegen zwischen 300 und 1.200 €.

Die Mindestgebühr beträgt 20 €. 

Die Gebühren setzen sich wie folgt zusammen:

  • 1 - 2 v.T. der Baukosten gemäß Kostenverzeichnis (KVz), abhängig von der Lage in einem Bebauungsplan, im Innenbereich oder im Außenbereich
  • zusätzlich 1,5 v.T. der Baukosten, wenn der Brandschutznachweis bauaufsichtlicht geprüft wird
  • für die Zulassung von Befreiungen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften, Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften und städtebaulichen Satzungen, sowie Ausnahmen von sonstigen Vorschriften (z.B. nach Straßen- oder Wasserrecht) fallen zusätzlich weitere Gebühren an
  • gegebenenfalls Auslagen z.B. Zustellkosten und Nachbarbeteiligungen

Die Kosten werden zusammen mit dem Baugenehmigungsbescheid  festgesetzt. Die Rechnung ist binnen 3 Wochen zahlbar.

Rechtliche Grundlagen

BauGB (Baugesetzbuch), bundesweit
Art. 64, 68, 69 BayBO (Bayerische Bauordnung), landesweit
BauVorlV (Bauvorlagenverordnung), landesweit
andere öffentlich-rechtliche Anforderungen

Hier können Sie sich einen Überblick über relevante Vorschriften rund um das Bauen verschaffen.

Was noch?

Baupaket

Um Ihnen als Bauherr / Architekt und Planer alle notwendigen Unterlagen, die Sie für Ihre Planung und Ihren Antrag auf Baugenehmigung benötigen, unkompliziert zur Verfügung stellen zu können, bietet Ihnen die Stadt Coburg das Baupaket an.

Das Baupaket besteht aus

  • einem amtlichen Lageplan des Amtes für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Coburg
  • einem Verzeichnis der Eigentümer der Nachbargrundstücke
  • einem Bebauungsplan, sofern Ihr Bauplatz im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplan liegt
  • einem Lageplan als Auszug aus der Stadtgrundkarte mit allen topographischen Einrichtungen, den Höhen der Kanalsohle und den Verlauf der Kanalleitungen (sowohl analog als auch digital)


Sie können das Baupaket gerne unter Verwendung des Online-Formulars (als Anhang) per E-Mail bestellen bei:

Stadtbauamt - Vermessung
Frau Mandy Linz
Steingasse 18
Zimmer-Nr. 207
96450 Coburg

Tel.: 09561/89-2622
Fax: 09561/89-62622

E-Mail: Mandy.Linz@coburg.de


Kosten:           50.- bis 70.- €, abhängig vom Bauort
Zeitspanne:    ca. 3 Tage

                          Ein kleiner Tipp: wenn Sie das Baupaket
                          persönlich beantragen und abholen,
                          erhalten Sie Ihre Unterlagen in den
                          meisten Fällen sofort.


Bauvorlageberechtigung

Die Erstellung der Bauvorlagen, die mit dem Antrag zusammen eingereicht werden müssen, ist Entwurfsverfassern, die bauvorlageberechtigt sind, vorbehalten.

Die Entwurfsverfasser sind in der Regel Architekten oder Ingenieure, die in einer entsprechenden Liste bei der Architektenkammer bzw. Ingenieurkammer eingetragen sein müssen.

Hinsichtlich der verschiedenen bautechnischen Nachweise werden unterschiedliche Anforderungen an die Qualifikation des Nachweisberechtigten gestellt. Welche Qualifizierung die Voraussetzung für welche Bauvorlageberechtigung ist, finden Sie bei der Bayerischen Architektenkammer und bei der Bayerischen Ingenieurekammer.


Bauvorlageberechtigung der EU-Bürger gem. Art. 61 BayBO

Auch Personen aus den EU-Mitgliedstaaten sind in Deutschland grundsätzlich bauvorlageberechtigt, sofern sie in ihrem Herkunftsland eine vergleichbare Bauvorlageberechtigung besitzen und dafür vergleichbare Anforderungen erfüllen mussten.

Erforderlich ist eine Ausbildung, deren Anforderungen zum Beispiel einem Studium der Architektur, des Hochbaus oder des Bauingenieurwesens entsprechen sowie der Nachweis einer mindestens zweijährigen praktischen Tätigkeit auf dem Gebiet der Entwurfsplanung von Gebäuden: Art. 61 (3), (6) BayBO.
Zu beachten ist, dass für Personen mit anderen Ausbildungen, die etwa dem staatlich geprüften Techniker der Fachrichtung Bautechnik oder dem Handwerksmeister des Maurer- oder Zimmerfachs vergleichbar sind, grundsätzlich nur eine auf bestimmte Gebäudearten und –größen beschränkte Bauvorlageberechtigung besteht.

Wer in einem EU-Mitgliedsland bereits als bauvorlageberechtigter Ingenieur niedergelassen ist und eine vergleichbare Qualifikation aufweist, kann in Deutschland auch ohne Eintragung in die von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau geführten Liste tätig werden. Allerdings muss das erstmalige Tätigwerden als Bauvorlageberechtigter vorher der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau angezeigt und eine Bescheinigung der Bauvorlageberechtigung im EU-Mitgliedsstaat sowie ein Nachweis der Qualifikation vorgelegt werden: Art. 61 (6) BayBO.

Nachbarbeteiligung

Im Baugenehmigungsverfahren müssen die Grundstücksnachbarn beteiligt werden. Der Bauherr legt den Lageplan und die Bauzeichnungen allen umliegenden und betroffenen Nachbarn vor. Die Unterschrift gilt als Zustimmung zum Bauvorhaben.

Er kann auch die Bauordnung damit beauftragen, die Zustimmung der Nachbarn einzuholen, allerdings ist die Behörde dazu nicht verpflichtet. Die rechtzeitige Nachbarbeteiligung sollte im Interesse des Bauherrn liegen, um eine rechtssichere Genehmigung zu erhalten.

Fehlen Unterschriften, stellt die Bauordnung den Baugenehmigungsbescheid diesem/diesen Nachbarn zu, woraufhin diese(r) binnen Monatsfrist Klage gegen das Bauvorhaben erheben kann. Wird zudem eine aufschiebende Wirkung der Klage angestrebt, soll also ein Baustopp erwirkt werden, muss mit der Klage auch ein Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz eingereicht werden, über den früher entschieden wird als über die Klage selbst.

Bei einem Genehmigungsfreistellungsverfahren muss der Bauherr bereits bei Einreichen des Antrages in der Behörde alle Grundstücksnachbarn von seinem Bauvorhaben in Kenntnis setzen.

Die Nachbarunterschriften sind zwar für die Erteilung der Baugenehmigung nicht ausschlaggebend, doch bieten die vorab auf den Bauzeichnungen eingeholten Unterschriften dem Bauherren eine gewisse Sicherheit, da die Nachbarn hierdurch auf ihr Klagerecht verzichten, und daher keinerlei Einsprüche von deren Seite mehr zu erwarten sind. Der Nachbar indes nimmt sich durch die geleistete Unterschrift die Möglichkeit einer späteren Klage gegen das Bauvorhaben.


Baurechtliche Besonderheiten

Bei der Planung des Bauvorhabens muss eine Vielzahl von rechtlichen Vorschriften und Besonderheiten beachtet werden.

Aufgrund ihrer relativen Häufigkeit sollen hier einige davon exemplarisch dargestellt werden:


Abstandsflächen-Übernahmeerklärung

Die Abstandsfläche ist der fiktive Bereich vor der Außenwand eines Gebäudes, der – außer in Ausnahmefällen – nicht bebaut werden darf. I.d.R. ist sie in Bayern eine Wandhöhe tief, mindestens jedoch 3m. (Angaben zur exakten Berechnung der Abstandsfläche finden Sie hier.) Grundsätzlich muss diese Abstandsfläche auf dem eigenen Grundstück liegen.

Jedoch kann der Grundstücksnachbar die erforderliche Abstandsfläche ausnahmsweise auf sein Grundstück übernehmen, d.h. er stellt nicht nur sicher, dass seine eigene Abstandsfläche unbebaut bleibt, sondern übernimmt zusätzlich noch die Abstandsfläche des Nachbarn auf sein eigenes Grundstück. Hierdurch wird die bauliche Nutzung seines Grundstücks allerdings eingeschränkt.

Die Übernahme von Abstandsflächen des Nachbarn auf das eigene Grundstück überträgt sich automatisch auch auf den Rechtsnachfolger. Das Formular für die Zustimmung der Übernahme der Abstandsfläche durch den Grundstücksnachbarn finden sie hier.


Stellplatz-Ablöse

Nach Art. 47 BayBO muss bei Neu-Errichtung und Nutzungsänderung eines Gebäudes die erforderliche Anzahl von Stellplätzen geschaffen werden.

Dies kann durch Erstellung der Stellplätze auf dem Baugrundstück sowie auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe erfolgen. Sollen beide Alternativen ausgeschlossen werden oder nicht möglich sein, kann die vorgeschriebene Anzahl an Stellplätzen durch einen Ablösevertrag mit der Stadt Coburg nachgewiesen werden.

Da die Stadt Coburg nicht über eine spezifische Stellplatzsatzung verfügt, können Sie in der Anlage der Bayerischen Garagen- und Stellplatzverordnung die Zahl der für Ihr Bauvorhaben erforderlichen Stellplätze ersehen.

In Coburg beträgt die Ablösesumme

  • 3.800 € pro Stellplatz in der Innenstadt
  • 3.000 € pro Stellplatz im Außenbereich


Kinderspielplätze

Die Bayerische Bauordnung verlangt, dass bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen ein ausreichend großer Spielplatz anzulegen ist, sofern nicht bereits in der Nähe ein Spielplatz besteht (Art. 7 Abs. 2 BayBO ).


Denkmalschutz

Wenn Ihr Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist, werden mögliche denkmalschutzrechtliche Fragen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft und geklärt. Ist Ihr Vorhaben aber verfahrensfrei oder beantragen Sie eine Genehmigungsfreistellung, dann müssen Sie, wenn sich Ihr Objekt in der Nähe eines Denkmals befindet oder gar selbst unter das Denkmalschutzrecht fällt, gem. Art. 6 DSchG einen Antrag auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis stellen.

Ob Ihr Objekt selbst unter Denkmalschutz steht oder sich in unmittelbarer Nähe eines Denkmals befindet, können Sie mithilfe der Denkmal- bzw. Ensembleliste der Stadt Coburg herausfinden.


Barrierefreiheit

Bitte beachten Sie, dass Sie unter bestimmten Umständen bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden Barrierefreiheit zu gewährleisten haben, vgl. Art. 48 BayBO.

Beispielsweise muss bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen grundsätzlich mindestens ein Geschoss  barrierefrei zu erreichen sein. Auch öffentlich zugängliche Anlagen, wie Kultur- und Sportstätten, Büro- und Verwaltungsgebäude, müssen barrierefrei nutzbar sein.

Ausnahmen aufgrund eines unverhältnismäßigen Mehraufwands gem. Art. 46, Art.48 Abs. (5) und 51 BayBO sind hier zusammengefasst. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie hier:


Bauvorbescheid

Mit einem Vorbescheidsantrag kann der Bauherr vor Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens einzelne Fragen seines Bauvorhabens rechtsverbindlich entscheiden lassen, z.B. die Frage der Zulässigkeit einer bestimmten Dachform oder ob ein in Betracht gezogenes Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Einzelne Punkte können so vorab im Rahmen eines Bauvorbescheidsverfahrens verbindlich geklärt werden.

-Hierbei sollte die Fragestellung möglichst konkret und zielgerichtet gestellt und mit “ja“ oder “nein“ zu beantworten sein.

-Entscheidend für die zügige Erteilung des Bauvorbescheides ist die Vollständigkeit aller Bauvorlagen, die zur Beantwortung der Fragestellung beitragen.


Das Bauamt ist an die im Bauvorbescheidverfahren getroffene Entscheidung gebunden. Nach drei Jahren ab Erteilung verliert der Bauvorbescheid seine Gültigkeit, wenn während dieses Zeitraumes der entsprechende Bauantrag nicht gestellt wird. Die Frist kann jedoch um 2 Jahre verlängert werden, wenn der Bauherr dies schriftlich beantragt.

Aus dem Antragsformular muss eindeutig hervorgehen, welche Frage(n) geklärt werden sollen. Weiterhin müssen alle Unterlagen, die erforderlich sind, um die im Antrag angesprochenen Fragen beurteilen und beantworten zu können, beigefügt werden.

Der Vorteil des Bauvorbescheidverfahrens besteht darin, Grundsätzliches rechtsverbindlich klären zu lassen und somit im Fall eines Negativ-Bescheides den Aufwand eines kompletten Baugenehmigungsverfahrens zu vermeiden. Der Bauherr erhält auf diese Weise eine frühzeitige Planungs- und Investitionssicherheit.

Der Bauvorbescheid wird binnen ca. 4 Wochen nach Einreichung des Antrags mit den hierfür erforderlichen Unterlagen entschieden.

Die Kosten sind abhängig von den gestellten Fragen und dem daraus resultierenden Prüfungsaufwand für die Baubehörde. Das Kostenverzeichnis sieht einen Rahmen von 25 € bis 2.500 € vor.

Zeitpunkt/Fristen

Vor Erteilung der Genehmigung darf mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit eines Baugenehmigungsverfahrens beträgt ca. 6-8 Wochen;Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die erforderlichen Unterlagen vollständig sind. Weiterhin ist die Durchlaufzeit abhängig von der Komplexität und dem Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens.

Eine erteilte Baugenehmigung erlischt nach vier Jahren, wenn mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen wurde. Diese Vier-Jahres-Frist kann jeweils um zwei Jahre verlängert werden, wenn der Antrag hierfür vor Ablauf der Geltungsdauer dem Stadtbauamt, Abt. Bauordnung zugegangen ist.

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